2020年3月1日開始，將發(fā)生一件關(guān)乎民生的大事：影響千家萬戶錢袋子的新規(guī)來了。那就是個(gè)人房貸利率大變革，買房、有房貸的小伙伴們必須關(guān)注一波。

2019年8月17日，中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。

2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號公告（以下簡稱《公告》），明確進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的有關(guān)事宜。

中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月存款類金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款合計(jì)為151.79萬億元；專業(yè)人士分析，這其中大部分應(yīng)該為浮動(dòng)利率貸款。

通俗易懂地說，3月1號可以選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)，或者轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ?。那么問題來了，轉(zhuǎn)換房貸利率。以后利息會(huì)減少嗎？或者怎么操作會(huì)減少利息？

下面基金君整理了十問十答告訴大家。

1、為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換？

過去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，如果定價(jià)上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價(jià)模式為：

房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)

但是貸款基準(zhǔn)利率不夠市場化，所以央行推動(dòng)利率市場化改革，推出了LPR。019年8月，央行改革貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），此后新發(fā)放貸款的定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR。今年3月起，LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動(dòng)利率貸款，貸款基準(zhǔn)利率逐步退出歷史舞臺(tái)。

也就是說，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：

房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）

2、什么時(shí)間完成轉(zhuǎn)換？

按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動(dòng)利率貸款合同在未來半年時(shí)間內(nèi)，都要完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉(zhuǎn)換，還有些銀行尚未確定轉(zhuǎn)換啟動(dòng)時(shí)間，后續(xù)將通過短信、電話等方式通知客戶。

3、借款人只有一次選擇權(quán)

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定，個(gè)人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

4、哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？哪些貸款暫時(shí)不需要轉(zhuǎn)換？

轉(zhuǎn)換范圍為以人行基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款。

固定利率貸款、公積金委托貸款(以公積金利率定價(jià))、不良貸款不納入轉(zhuǎn)換范圍。

需要轉(zhuǎn)換的包括如下：

2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；

參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；

貸款本來是浮動(dòng)利率定價(jià)的。

對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換工作：

政策性的公積金個(gè)人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉(zhuǎn)換；

2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換；

固定利率貸款。

5、轉(zhuǎn)換規(guī)則是什么？

（一）對于借款人名下在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，將原合同浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。

貸款期限在5年期以內(nèi)（含5年期）的業(yè)務(wù)，以1年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)；貸款期限在5年期以上的業(yè)務(wù)，以5年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。具體轉(zhuǎn)換時(shí)，將保持原合同最近的執(zhí)行利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換，并按《公告》規(guī)定以全國銀行間同業(yè)拆借中心2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值（加點(diǎn)可為負(fù)值）。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

（二）對于借款人名下除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外的其他在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人貸款（包括小微企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款等），借款人可選擇將原合同浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率。

對于轉(zhuǎn)換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內(nèi)（含5年期）的業(yè)務(wù)，以1年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)；貸款期限在5年期以上的業(yè)務(wù)，以5年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。對于轉(zhuǎn)換為固定利率的貸款，貸款執(zhí)行利率在合同剩余期限內(nèi)不再發(fā)生變化。

具體轉(zhuǎn)換時(shí)，將保持原合同最近執(zhí)行利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換，并以轉(zhuǎn)換日前一個(gè)工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心最近發(fā)布的相應(yīng)期限LPR計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值（加點(diǎn)可為負(fù)值）。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

6、存量房貸轉(zhuǎn)換方式

2020年的12月LPR+加點(diǎn)數(shù)值。加點(diǎn)數(shù)值可以為正，也可以為負(fù)。也就是說，之前貸款利率低，加點(diǎn)就是負(fù)的，轉(zhuǎn)換后還是低的。之前貸款利率高，加點(diǎn)為正的，轉(zhuǎn)換后還是高的。只不過LPR是浮動(dòng)的，加點(diǎn)是固定的了。

其中，加點(diǎn)數(shù)值＝原合同最近的利率水平－2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值。例如，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點(diǎn)數(shù)值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

注意，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定后就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價(jià)日最近的LPR報(bào)價(jià)。

7、你的房貸利率會(huì)變嗎？

央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

假設(shè)你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，你的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%

也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；

8、那究竟要轉(zhuǎn)換LPR定價(jià)加點(diǎn)？還是固定利率好？

假設(shè)你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同，現(xiàn)在剩余期限為8年。合同約定重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

原合同約定的利率定價(jià)方式為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。

那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續(xù)承擔(dān)5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點(diǎn)

因?yàn)樵谵D(zhuǎn)換初期要確保利率平穩(wěn)過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計(jì)算方法已經(jīng)改變。

計(jì)算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點(diǎn)）=5.39%

所以2020年無論轉(zhuǎn)換前后，直到12月31日，你實(shí)際承擔(dān)的房貸利率仍是5.39%；

大家從上面的圖片可以看到，今年2月份央行5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率下調(diào)5BP至4.75%，假設(shè)這一基準(zhǔn)利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉(zhuǎn)換后的第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月的LPR五年期利率與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定，每年的房貸利率水平實(shí)際是在跟隨LPR的變化而浮動(dòng)。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%；

——到2022年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2021年12月發(fā)布的LPR+0.59%；

也就是說，2021年及以后的房貸利率會(huì)上升還是下降，完全取決于新基準(zhǔn)LPR的變動(dòng)情況。實(shí)際上，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會(huì)有優(yōu)勢；如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率就比較劃算。

本人評論：每年12月份LPR上漲，第二年其余調(diào)低。就等著上套吧。

金融監(jiān)管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩余期限足夠長，選擇了LPR加點(diǎn)定價(jià)模式，未來央行持續(xù)引導(dǎo)5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

假設(shè)以300萬房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點(diǎn)），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個(gè)基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%（5年期LPR+59基點(diǎn)），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節(jié)省9600元。

9、未來利率會(huì)下降嗎？

短期內(nèi)LPR可定會(huì)下行。央行副行長劉國強(qiáng)2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對個(gè)體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)上表示，要繼續(xù)推進(jìn)LPR改革，引導(dǎo)整體市場利率和貸款利率下行。

有分析認(rèn)為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢，所以未來相應(yīng)的，LPR的變動(dòng)趨勢也會(huì)是緩慢下行，會(huì)帶動(dòng)貸款利率下行。過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調(diào)，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！

10、哪些渠道可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換？

具體情況要查詢貸款行的官網(wǎng)或者官方微信號，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優(yōu)先選擇手機(jī)銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機(jī)銀行APP開通了一鍵轉(zhuǎn)換的快速通道。

來源：中國基金報(bào)

作者：泰勒